Взаимосвязь между инвестиционными трастами недвижимости и уровнем процентных ставок
Как было упомянуто ранее, цены на паи инвестиционных трастов недвижимости обычно повышаются при снижении процентных ставок и сокращаются при их росте. Причина этого явления станет понятной, если мы примем во внимание два фактора. Во-первых, паи трастов недвижимости приобретаются инвесторами прежде всего ради их дивидендной доходности. Если процентные ставки находятся на высоком уровне, то конкуренцию трастам недвижимости составляют краткосрочные казначейские ноты, краткосрочные корпоративные облигации и даже фонды денежного рынка — в те периоды, когда доходность этих финансовых инструментов максимальна. Дивидендная доходность трастов недвижимости имеет меньшее значение в условиях высокой и продолжающей расти доходности других доступных инвесторам активов. И наоборот, отсутствие значительной дивидендной доходности по конкурирующим видам инвестиций в период низких процентных ставок (как, например, в 2002-2004 гг.) способствует росту стоимости паев трастов недвижимости в дополнение к высокому уровню дивидендов, выплачиваемых пайщикам.
Во-вторых, снижение процентных ставок означает сокращение издержек многих операторов рынка недвижимости. Им в этом случае дешевле обходится ипотека, уменьшаются их затраты на обслуживание кредитов на развитие торговых центров, а также снижаются издержки на строительство гостиниц. Рост процентных ставок влечет за собой увеличение издержек операций с недвижимостью, которые способны быстро компенсироваться за счет роста цены пая, однако этого может и не произойти.
Цены на паи трастов недвижимости были крайне высокими во время «медвежьего» рынка 2000-2002 гг. и позже, в 2005 г., когда цены на рынке несколько снизились, однако обвала не произошло. В этот период множество факторов способствовало развитию индустрии трастов недвижимости. Прежде всего — общий бум на рынке недвижимости, отчасти обусловленный оттоком капитала с фондового рынка. Этот бум также подогревался последовательно проводимым ФРС на протяжении 2001 и 2002 гг. комплексом мер, направленных на снижение процентных ставок в целях поддержания как практического, так и финансового сектора экономики. Дешевые ипотечные кредиты, инфляционный рост цен на недвижимость во всем мире и, в частности, повышение стоимости жилой недвижимости — все это способствовало увеличению количества спекуляций на рынке паев инвестиционных трастов недвижимости.
В чем же заключается ваша задача? В отслеживании динамики процентных ставок в период их роста. Обращайте внимание на действия, которые планирует или уже начала осуществлять ФРС для поддержки рынков акций и облигаций при помощи снижения процентных ставок. ФРС обычно обозначает свои намерения, которые затем широко освещаются в финансовой прессе и новостях. В периоды, когда совет ФРС переходит от жесткой денежно-кредитной политики к мягкой, вам, скорее всего, представится отличная возможность для аккумулирования высоких дивидендов, которые трасты недвижимости будут выплачивать своим инвесторам.
|
